mardi 7 août 2007

Projet Lac Sud


La photo me fait rire plier de rire, elle n'est là que pour se moquer de nos journaux, dont La presse.


Fait-il ce taire et laisser l’argent du Golf arroser les pieds arides des Tunisiens ? Ou faut-il critiquer ?


Quel est l’objet de la transaction ?


Vu coté investisseur :


La Tunisie donne a l’entreprise émiratie, un emplacement de choix sur la région de Tunisie 8,4 millions de m², pour 1 dinars. Aménagé, sans être aussi spéculateurs que les propriétaires de la région nord de Tunis, une fois aménagé, le terrain sera valorisé à 1000 dinars le m² au pire. Soit un total de ~8 milliards de dinars.

Sur cette même surface l’entreprise y implantera une ville de 300 000 à 400 000 habitants. Ce qui veut dire en gros, réaliser environ 8 millions de m² de constructions. A la vente, sans être aussi spéculateurs que les propriétaires que les tunisiens moyens, le m² sera valorisé à 10 ans, à 2000 dinars. Soit un total de ~16 milliards de dinars.


La valorisation totale des biens de l’entreprise émiratie sera normalement sécurisée à environ 26 milliards de dinars à 15 ans, pour un investissement de 18 milliards de dinars. Ce qui représente un placement garanti minimum à 2 % environ. Je ne refais pas de détails pour estimer la valorisation au mieux, normalement la limite devrait que trouver autour des placements à 25% par an.


Beaucoup d’arrondis dans les estimations, mais il ne faut pas m’en tenir rigueur.


Sauf accident majeur de parcourt le la Tunisie, les émiratis placent là, à long terme sécurisé, leur argent avec un rendement introuvable sur les bourses mondiales.


Le résonnement pour les autres investissements en Algérie et au Maroc, c’est la même logique qui prévaut. C’est aussi vrai pour d’autres pays où les investissements existent aussi (Mauritanie, Sénégal, …). Où est le gain dans ces pays là, me diriez-vous ?


Et bien dans la spéculation sur les terrains. Les projets immobiliers sont souvent accompagnés de prise de contrôle de terrains, qui encerclent des positions stratégiques dans le développement des villes. Vu que ces investisseurs misent sur le long terme 20 ans et plus (l’après pétrole), d’ici là, vu la vitesse à laquelle les villes du tiers monde s’accroissent, les terrains isolés deviennent très vite constructibles et très prisés.


Cette technique ils ont du l’apprendre, depuis qu’ils placent leur argent dans les parcs Disney :), puisque ça ce passe comme ça chez l’oncle Mickey.


Vu Coté pays d’accueil :

Concrètement, au delà d’un projet d’aménagement de territoire, quels sont les points positifs ?
Les états, souvent surendettés, ne peuvent plus se permettre de se lancer eux même dans des projets titanesques. La banque mondiale veille aux grains et les pays doivent tous réduire leurs dépenses pour limiter leurs endettements et rehausser leur solvabilité. L’alternative qui consiste à avoir recourt à des investisseurs privés, leur permet de financer leurs besoins en infrastructures indispensables à leur développement.


L’autre avantage, est que même si l’état avait recourt à des emprunts, pour revendre ensuite les biens, la probabilité de ne pas pouvoir revendre à un prix qui permettrait le remboursement du crédit est trop forte. Car la viabilité économique d’un projet, dans cette multitude de nouveaux projets est très incertaine. Les agents économiques économique qui s’intéresseront à l’achat du construit, ne le verront que si la conjoncture est favorable pour leur activité.


On voit donc, que ce type de solution c’est la solution du pauvre, qui ne peut prendre de risque à investir sur ces terres et qui confie ça à un riche qui ne se souci gère du court terme et des conjonctures défavorables.


Le flux de l’argent :


Sur les 18 milliards de dinars de mis sur la table, si nous ne prenons pas en compte les commissions directes et indirectes des arrosages divers :
- une grande partie retourne aux pays producteurs de pétrole, avec l’énergie consommée pour réaliser les constructions et les matières premières et une autre partie, revient aux pays producteurs de fournitures et machines outils de la construction.
- Il ne devrait rester à la Tunisie que la dernière partie qu’est la rémunération de la main d’œuvre.


En gros, il devrait rester après construction, en Tunisie qu’environ 1/3 du montant (6 milliards de dinars).


Elle devrait récupérer aussi, une grande partie du prix de vente des constructions, dans la mesure où les acheteurs seront d’abord étrangers et émigrés.


Donc, globalement, si les tunisiens ne transforment pas leurs devises en voitures, ordinateurs, fringues et autres objets importés, il devrait rester dans le pays l’équivalent de l’investissement.
Les retours :


Le principal retour escompté, c’est l’activité économique que doit représenter une ville de cette taille et l’entrée en devise. Cette dernière pourrait être évaluée, suivant la nature des projets, entre 0,5 et 1,5 milliards de dinars par an.


Le coût :


Les Tunisiens, ne seront pas impactés de ma même manière par le nouveau projet:


Les propriétaires : certains vont voir leurs constructions concurrencée et décotée par les nouvelles constructions concurrentes. Autres aux contraires vont voir leurs biens réévalués par l’engouement que pourrait susciter le nouveau projet.


Les investisseurs : dans les autres quartiers, ils vont subir indirectement les frais du nouveau projet. Comparé au prix d’achat qu’ils peuvent avoir aujourd’hui, pour réaliser leur travaux d’agrandissement, de réhabilitations, tous sera plus cher car plus rare (l’architecte, le bureau d’étude, la matière première, la main d’œuvre spécialisée…). De plus leurs ouvrages seront dévalorisés par une finition de moins bonne qualité, puisque tout ce que la Tunisie compte d’artisans qualifiés seront sur le nouveau projet. A terme les investisseurs ne s’y retrouveront qu’à la fin des travaux de ce chantier de 15 ans, où des gens sortiront sur le marché plus qualifiés, plus spécialistes et en surnombre.


Les consommateurs : les tunisiens qui n’ont rien à construire et rien à faire valoriser, subiront eux aussi à deux niveaux différents l’impact de ces travaux. Ceux qui profitent directement ou indirectement des travaux, par la hausse de leurs revenus, vont surconsommer et mieux vivre. A l’inverse ceux qui ne profitent pas directement ou indirectement des revenus des travaux vont subir l’inflation induire par la surconsommation des autres et par la rareté de certains produits de consommation courante.


En résumé : Les travaux vont générer un étirement des revenus entre les plus riches et les plus pauvres. Les plus pauvres et les moins qualifiés seront ceux qui subiront le plus l’inflation sans voir leur revenu augmenter d’une manière significative. Par contre les plus riches et les plus qualifiés tireront profit de ses investissements par leurs participations directes ou indirectes au projet.


Et suivant la maitrisse qu'auront nos spécialistes et de nos politiques, les effets negatifs seront plus ou moins contenus.

15 commentaires:

Anonyme a dit…

Bon si c votre analyse alors là je dis châpeau !
moi je comprends pas grand chose en matière d'économie et de tout ce machin !! j'ai pas saisi l'ensemble des points évoqués mais la conclusion me parail logique vu que tjs la classe moyenne et les plus pauvres qui se trouvent les plus vulnérables et par conséquent ce sont eux qui vont souffrir !
avant de finir j'aime dire que l'état malgré tout a la possibilité d'exploiter ce projet et l'argent encaissé pour réduire la dette, certe, mais aussi pour apporter une dynamique dans l'industrie tunisienne ...voir des immeubles qui touchent le ciel n'a pas de sens si la majorité des tunisiens deviennent des pures consommateurs !

Big Trap Boy a dit…

Sama7ni fel kélma ama c'est un peu simpliste comme analyse économique, surtout kif t9olli les émiratis vont bénéficier à travers la consommation d'énergie engendrée par les travaux. Yé5i combien ça va couter en consommation d'énérgie et dans quelle proporion cette consommation va bénéficier aux Emirats Arabes Unis?

D'autre part tu fais des spéculations pour deviner le cout de ses terrains une fois aménagés (1000 ou 2000 dinars le m2), mais tu n'intégre pas dans ce prix le cout trés élevé de la valorisation de ce terrain et de son aménagement. Quand on calcule sur le niveau macro-économique il ne faut pas oublier ce genre de détails et surtout dans un contexte budgétaire qui ne te permettra pas de réaliser de tels projets sur le compte de l'Etat avant une dizaine d'année sinon plus.

Famma zéda un autre gain que tu as négligé pour la Tunisie dans tout ça: Le facteur attractivité de la ville de Tunis, que ce soi pour le tourisme ou l'investissement. Ce genre de chose a un prix inestimable.

Sinon je persiste à dire que c'est le manque d'information et de transparence qui entoure cette opération qui fait en sorte que chacun part dans tout les sens dans les interprétations.

Pour ma part je crois que le projet sera bénéfique à notre pays, et je dirais même que nous y gagnons beaucoup plus que les émiratis.

Anonyme a dit…

Un point très important non soulevé dans cette analyse est celui de l'emploi. Ce projet va générer des milliers d'emplois directs et indirects.

Autre point, il ne faut pas négliger l'effet d'entraînement que constituent les projets immobiliers et d'infrastructure sur l'ensemble de l'économie. À part la création d'emplois, il y aura certainement de nouvelles entreprises et industries qui vont être crées et pour celles existantes il y a là un grand potentiel de développement. L'expérience acquise dans ce genre de projets pourrait permettre à ces entreprises de devenir compétitives sur des marchés extérieurs, et éventuellement exporter leur expertise.

Enfin, concernant l'inflation, elle touchera principalement les produits reliés à la construction, mais je ne crois pas qu'il y aura un impact significatif sur les produits alimentaires par exemple, étant donné qu'il n'y aura pas de grand changement au niveau de la demande.

Évidemment, ce que tu dis dans la conclusion est tout à fait vrai, et inévitable. Dans ce sens le gouvernement a tout intérêt d'allouer une partie des recettes qu'il va récolter pour venir en aide aux personnes les plus touchées directement ou indirectement par ce projet.

RamziD a dit…

Bonne analyse pas tant par l'exactitude des chiffres que par la logique du raisonnement. Il est évident que beaucoup d'autres aspects n'ont pas été inclus et seront difficilement quantifiables (l'impact sur l'environnement d'une nouvelle ville de 400 000 habitants a deux pas de Tunis, son impact sur les autres secteurs comme cela a été évoqué et notamment le tourisme,...). Pour ma part je pense qu'un projet similaire mais a une échelle plus réduite aurait été plus prudent et que les conséquences de celui qui se dessine jusque-la seront plutôt négatifs que positifs au niveau social, économique, environnemental,... le fait que j'ai été a Dubai pendant un an et demi m'a permis d'être un témoin
privilégié de la vision court-moyen terme de ce genre de projets.


NB: quelques fautes d'orthographe gâchent la lecture de l'article:
ce moquer
détaille
empreins
seront pas impactés
concurrencée et décotée
tous sera plus chère
tous ce que la Tunisie compte d’artisan qualifié
spécialiste
induire

Anonyme a dit…

Je suis d’accord avec tun-68. Ce sont les investisseurs qui auront le plus gros morceau du gâteau. Il nous restera quelques emplois, certes, mais surtout des problèmes : migrations internes ; surpopulation ; surconcentration ; pollution...

Anonyme a dit…

La somme investie (17 milliards de dinars?) ce n’est pas vraiment négligeable. Elle permettrait d’acheter quelques 4 réacteurs nucléaires ; de construire des centaines de km de (vraies) autoroutes ; des ports et des aéroports...

J’aurais voulu voir ces sommes d’argent financer des projets d’énergie et d’infrastructure. Notre économie irait beaucoup mieux.

Hamadi a dit…

Désolé mais c'est une analyse qui ne se base que sur des hypothèses économiques qui ne sont pas exactes, voir certaines affirmations erronées.

Commençons par certains postulats:
- L'entreprise d'émirats ne vient pas à Tunis pour le plaisir mais pour gagner de l'argent.
- L'ÉTAT tunisien ne peut pas lancer un projet pareil comme d'autres projets (aéroport ennfidha) parce que ca demande des ressources financières importantes et l'investissement lourd n'est plus de la vocation de l'état, déjà l'autoroute c'est très lourd.

Cependant,
1-le coût d'aménagement du Lac n'est pas intégré dans tes 1000 ou 2000DT/m² et du cout le calcul du benef n'est pas exact.

2- Tout d'abord, les investissements à LT sont toujours inflationnistes qu'en général s'accompagne d'un accroissement de la demande, de la création de l'emploi et donc d'une augmentation du Revenu national NET et d'une augmentation mécanique de la consommation et de l'épargne qui conduira, dans une économie dynamique, à un ajustement par la suite par l'offre en créant d'autres possibilités de consommation (et modère l'inflation)=> effet d'intégration.

Pour un pays comme la Tunisie, la valeur de l'investissement annuel d'un tel projet va au moins doubler l'IDE et peut même augmenter le niveau de l'investissement global de quelques points du PIB. C'est vrai les investissements se font sur 15 ans mais ceci est de nature de permettre aussi d'éviter des chocs de la demande trop forte, qui auront des conséquences inflationnistes.

Pour la conclusion, je suis pas tout à fait d'accord sur l'impact d'un projet pareil sur la structure sociale, je m'explique:
La classe moyenne en Tunisie est constitué en général de fonctionnaire de l'ETAT (des personnes qui ont choisis de l'être par un souci de stabilité) et des cadres supp et moyens dans les entreprises privés et le petits entrepreneurs, l'impact sur ses deux catégories est différents:
- Pour les fonctionnaires gain en pouvoir d'achat réel est presque nul sauf en cas de déflation (peu probable) sur les produits de base vu que leur risque =0 (ils ne risquent rien pour leur emploi toujours).
- Pour les cadres sup et moyens des entreprises privées et les entrepreneurs il y aura des gains et des pertes mais le solde sera toujours positif vu l'effet d'intégration cité plus haut. Ils méritent leur gain vu le risque elevé de leur activité.
- Pour les chômeurs => ils vont trouver un travail c'est bénéfique.

Donc la classe moyenne va s'élargir plutôt et son volume de revenu va croître, peut être le volume/tête ne va pas croître de la même façon mais l'essentiel c'est l'augmentation du pouvoir d'achat global.

Il y aura aussi des effets d'externalités positives mais aussi des négatives je cite entre autres l'amélioration des qualifications, l'attraction de la nouvelle ville, la diversification des moyens de loisirs mais aussi l'augmentation des embouteillages dans la partie Sud de la ville, l'augmentation de la pollution ...

Je pense aussi que le projet de l'aeroport d'ennfidha aura les mêmes effets bénéfiques/ou non sur la zone du centre et l'ouest mais c'est vrai c'est plus technique et moins spectaculaire.

Anonyme a dit…

Moi personnellement je trouve qu'il suffit de regarder la couleur du ciel dans cette photo pour s'en passer de tout autre commentaire.

Imaginez que le ciel perd son bleu et devient comme sur la photo...

Tun-68 a dit…

@ramzid

Merci, mais certaines fautes, je ne les ai pas bien comprises, je suis vraiment nul en orthographe :(

Pour les autres, réponse ce soir, car là je n’ai pas le temps.

Tun-68 a dit…

Le caractère spéculatif du projet est qu’il se veut concentré sur un emplacement bien précis. Si les compagnies du golf avaient réellement comme objectif de transformer les capitaux du Maghreb en Centre d’attraction régional, elles auraient créés des sociétés immobilières, de préférence trois pour éviter les monopoles et ensuite construits d’une manière prioritaire dans la ville existante même, en collaboration avec les administrations d’aménagement de la commune.
Pour la suite, je suis trop concentré sur autre chose pour plus écrire ce soir, on verra demain.
Merci pour vos visites, aujourd’hui c’est le premier jour où mon blog dépasse les 100 visiteurs.

Anonyme a dit…

Votre analyse cher ami si je me permets est à tomber de rire comme tu dis, vu la manière dont tu traites le sujet et la logique sur laquelle tu te bases pour construire sa structure.

Pour s’attaquer à une pareille analyse il faut avoir un minimum d’informations référencées qui se basent sur des éléments concrets, ajouter à ça des outils d’approche analytiques et scientifiques propre aux spécialistes dans ce domaine.
J’ai bien lu votre ‘article’ et j’ai essayé de commenter ses différentes parties mais je me suis rendu compte qu’il est vraiment très difficile de suivre sa logique (inexistante) car apparemment il est l’œuvre d’un visionnaire qui ne se base que sur une réflexion interne et renfermée.

Ce genre d’analyse biscornue me rappelle les œuvres des ‘savants’ du moyen age qui passe leur temps à lancer des axiomes qui n’ont de fondement que des hypothèses et des visions un peu trop détachées de leur réalité. :))

PS : J’espère que tu respecteras mon avis et te ne censurera pas sont contenu à l’image de ce qui se fait par les autorités TUNISIENNE.

Anonyme a dit…

C'est un peu tiré par les cheveux comme analyse mais c'est interessant de voir des gens s'interesser et à avoir des avis !

Tun-68 a dit…

je ne vois pourquoi il faudrait des outils pour réflechir à notre cadre de vie?

Ensuite, soit tu as trop écrit pour ne rien dire, soit tu n’en as pas suffisamment écrit pour dire ce que tu as à dire.

Téméraire a dit…

J'arrive en retard pour dire que ta note associée aux commentaires et très pertinente.
De toute façon toute note est obligatoirement enrichie par les commentaires.

Une seule remarque, qui croit que tout ce terrain a été cédé au dinar ou millime symbolique ?.

Tun-68 a dit…

c'est bien ça.